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南京未来五年的新房子供应量，定了！

NO.1|壹

《南京市“十四五”城区住宅建设规划》今日公布！

这一文档，我觉得许多新闻媒体全是一转了之，我认为，这一份文档太关键了，大部分决策了南京未来五年的房价趋势。房子价格，自身便是供求矛盾的物质，需求方大家不太好评定，但供应侧一直把握在政府部门的手上。而这一份整体规划，就确立了供应侧的整体规划，等同于危害房子价格一半的要素，被描绘出来。

说的更简单一点，这也是新一届领导班子针对南京发展前途的关键路线地图。

最先看总体目标，2035年，南京要达到1200万城区人口的安家要求。这表明，南京未来十年，或是想提升200-300万人口，总人口做到1200万。在人口对决中，南京主要表现较为一般，但依然沒有平躺，先定个小目标：1200万。等同于杭州市，武汉市，苏州市如今的人口总数。自然，想进行这一总体目标，每一年要引入30万人口上下，如今看实际上难度系数很大。但考试难度大，也需要搞。

更主要的是，此次文档中明确指出了未来五年南京的商住楼供应量：维持在8万件上下。

这一数据信息，非常关键。乃至大家能从这组数据信息中，看得出南京发展方向的主脉，到底是要先做量，再提速增效，或是做小而美的“城市”…因此，每一年供应8万件，究竟代表哪些？NO.2|贰要想咨询这个问题，大家不如来回首过去，看一下一年供应8万件，在南京发展趋势历史时间中，处在一个什么排位？

撇开2021年算不上，南京从2011年-2020年，这十年是南京房市大爆发的时期，自然，全国各地全部城市都大爆发。这一阶段，是南京全国房价上涨更快，人口导进较多的一个环节。未来十年，毫无疑问没法与这十年一概而论。

在这里10半年度。2015-2016年交易量是最高的，提升10万件，这2年南京房子价格恰好完成了增涨。别的年代的供应，算不上很大。

偶然的是，我拉了一下均值，发觉这10年的月均交易量，正好是81731套，也就是8万件上下。

留意，交易量和供应量，不彻底一样。但十年的数据信息弄平，交易量和供应量，是无穷大的数据。换句话说，南京以往十年的供应量，均值一年便是8万件。来看，这一份整体规划也没啥创意，都不牵涉到重要转变，便是以往十年数据信息的一种持续，我不相信爱情。但事显而易见沒有这么简单。说白了十四五，就是以2021年到2025年，2021年立刻过去，1-10月份早已交易量了9.5万件，全年度交易量类似能超出11万件，再再加上库存量还增多了许多，因此2021年的全年度供应量，肯定超出12万件。宁小通确立Q3南京供应4万件，4个一季度12万件类似，这种信息全是自洽的。

那麼2021年土地拍卖南京豪夺2200个亿（预估），2022年的发售量，不容易比2021年少是多少，乃至大量。倘若2022年南京发售量也是12万件，那2年就24万件了，5年40万件的信用额度，还剩16万件。这就代表着南京在2023-2025这三年，年平均供应量也就5-6万件了。因此，假如这一份整体规划能落地式，那2021-2022年，是南京新房子供应暴发之时，2023年后供应量才有可能收拢。因此，2021年也罢，2022年也罢，假如我国不加水，南京难以摆脱单独市场行情。供应量确实太大！2022年南京涨没涨不太好说，但毫无疑问没法完成其他城市不涨，就南京涨。难以！自然，这一供应量跟郑州市无法比，郑州市1年30万件的供应量，可以把南京房子价格砸到开始怀疑人生。这一供应量，放进上海北京也不好，深圳的房价都是有很有可能腰折。只有说郑州市真是太虎了…

即然将来5年的量，和以往十年的状况区别并不大，表明了哪些？

NO.3|叁

表明南京在2020-2022这三年的供应量提升，不容易不断太长期。领导者也看出来，南京的身子骨，一年供应超出10万件，就较为不舒服了。尤其是人口注入速率放缓后，或是要真实一点，维持在过去十年的均值，就可以了。但未来五年的供应量，或是非常大的。

此外，南京还对城市发展趋势，明确提出了清晰的路线地图：

南京整体规划与自然资源局确立表明：

依据我国机构改革的方案，南京在改革创新后的第一版土地空间布局早已基本上定编结束，可能进一步贯彻落实汇报里叙述的宏伟蓝图。未来五年，南京在城市合理布局上，会防止“摊烧饼”，基本建设聪明提高的紧密城市，精美城市。

现阶段南京确立了“一核三极”发展战略。一核指的南京江南地区主城区。三极指的是重点区域，临空经济示范园区和紫东地区。重点区域加速打造出新主城区；以禄口机场为关键的临空经济示范园区加速发展趋势，空港产业更为聚集；紫东带动区域发展，提升与镇江市，扬州市的协作发展趋势。这句话十分关键，至少说明了三点內容：

第一点，南京后边不搞摊烧饼了，对焦基本建设紧密城市，精美城市。

这一总体目标，与其说总体目标，倒不如说是无可奈何。早在2014年，我还在新浪微博中就奔走呼号，南京要先做量，再做质，沒有量的质，可靠性不好。但那时候南京对比墨尔本，要优秀人才，不必人口。如今城市化现已进到序幕了，人口流动性也基本上停止了，生育率断崖式下跌，这个时候你要摊烧饼，摊的出去吗？早已摊没动了。就算摊好啦，也没有人来。干脆不摊了，打造出紧密城市，精美城市。没法，只有往上拱。企业兼并镇江市，句容啥的也别想想，太累了，安稳一点吧。

第二点，一核三极，大部分烙煎饼就分摊这三个地区了。

重点区域，紫东地区，这种全是要关键基本建设的，还有一个临空经济示范园区，也就是禄口-溧水一线，也是一个关键方位。别的的，例如皇袍，高淳啥的，临时摊不上那麼远。实际上，把重点区域，紫东地区，空港新城这三个方位摊好啦，也是一张极大的饼，早已够变大。

第三点，南京的进步驱动力，很有可能仅有自主创新了

南京这座城市的未来发展途径，尤其窄，许多别的城市能走的路，南京走不上。例如：

郑州市的郑州富士康方式，根据信息化和农民工入城，来处理产业和人力资本的难题。南京无法搞，南京的土地资源成本费比郑州市高过多，都没有农户入城，城市化告一段落。这类算不上高档的产业，在南京难以存活。栖霞区前两年引进的郑州富士康，被普通百姓赶走了，很能表明难题。

合肥市的赌局方式，南京也玩不起來。合肥市这几年在安徽国资委的带动下，玩了两把实际操作，产业一下子起来了，称得上作壁上观。但合肥发展的或是以高端装备制造为主导，南京的成本费hold不了，此外南京也难以获得省一级一样的支撑幅度。扩充基本上不可能的事。

因此南京能做的，仅有深圳市方式，或是杭州市方式。即在某一个或好多个高效益的产业层面往上提升，立即与一线城市市场竞争。你看看重点区域的好多个产业方位，新金融业，集成ic产业，大健康产业，智能化这些，这种统统是一线城市舍不得放手的产业，也不占地区，一栋楼年产值就好多个亿。没法，南京早已沒有城市化收益，沒有摊烧饼收益，都没有省会城市資源对焦收益，只有借助高校人才收益，走高档自主创新提升之途。

NO.4|肆

再返回房市。

南京将来5年的布局和整体规划，大势已定。这2年供应井喷式，后边三年会逐渐收敛性。因此这2年的南京房子价格，会较为稳定，有的涨一点，有的降一点，总体上维持温柔的情况，就很好了。

实际到版块层面，江心洲，河西南地区，大教场，中心城市，雨花台，这五个地区的供应会显著增加，也是地域改进的特别好的机遇，该进入车内进入车内。

与此同时，因为南京大部分放弃了摊烧饼，许多外场版块的資源导进，很有可能就非常难了。南京不愿做的很大，也错过做大的机遇，只有强富美高，往高了做，往高质量的方位去做。楷模城市嘛！

之前，南京房子价格拉不动级别，后边，地区的使用价值，会逐渐突显出去。

不必与趁势为敌。我们在趁势分辨层面，或是有敏感性的。

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