二层别墅设计图

　　核心观点：

　　“租购并举”住房制度下，保障性租赁住房，是政府在稳房价、稳地价、稳预期的重要实践，是促进房地产良性循环的关键，在推动全体人民住有所居的基础上，将最终服务于共同富裕的战略目标。目前，从计划、项目、资金途径来看，各地已在加快推动保障性租赁住房建设，预计2022 年将拉动房地产投资2个百分点，有助于托底房地产市场，短期内起到一定的稳增长效果。

　　为何重点推出保障性租赁住房？

　　一方面，随着我国城镇化进程的加快，人口持续流向经济发达地区，部分城市住房供需矛盾突出，新市民和新青年普遍存在住房困难等问题。另一方面，我国现有的租赁住房市场发展滞后，难以满足城市新青年的诉求，政府有必要扩大政策性租赁住房保障范围。同时，随着房企高杠杆、高周转、高负债的运营模式得到纠正，政府通过全方位的政策扶持，也将鼓励更多主体参与租赁住房建设，培育租房市场。

　　各地正在加快落实保障性租赁住房建设，预计2022 年发力靠前。

　　2021 年下半年，中央开始督促地方制定“十四五”保障性租赁地方计划，推动地方加快落实。2021 年10 月以来，各地纷纷公布保障性租赁住房工作计划，全国40 个试点地区也在如期执行。2021 年下半年以来，投向保障性住房的PPP 项目开始提速，中央在2021 年10 月末就提前下达2022 年的保障性安居工程财政补助资金，待2022 年初开始使用，较2021 年提前2 个月。

　　“十四五”期间，预计保障性租赁住房筹建近900 万套，涉及1.35 万亿元投资。截至2021 年12 月，共有28 个省市披露“十四五”保障性租赁住房建设计划，超过60 个城市被纳入，主要为人口净流入较多的一线和二线城市，常住人口基本在100 万以上。我们估算“十四五”期间，全国保障性租赁住房筹建规模接近900 万套，涉及的总投资额为1.35 万亿元，约占同期房地产投资的2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的20%。

　　预计2022 年保障性租赁住房将拉动房地产投资2 个百分点，有助于托底房地产市场。若2022 年建设前倾，假设一季度完成全年任务的1/3，则对一季度房地产投资拉动或提高至3.8 个百分点。

　　财政资金、银行贷款是保障性租赁住房的主要资金来源。

　　财政资金方面，预计通过中央补助资金、地方财政资金、以及土地出让净收益等渠道筹集。银行贷款方面，2021 年建行、国开行授信额度接近1000 亿元。

　　保障性租赁住房的推出，是政府在稳房价、稳地价、稳预期的重要实践。进一步而言，保障性租赁住房建设，在推动全体人民住有所居的基础上，将最终服务于共同富裕的战略目标。未来，随着城市新青年逐步纳入住房保障范围，长期来看有助于降低居民杠杆，释放消费潜力，加快经济内循环。同时，租赁住房的发展，将进一步推动住房回归居住属性，促进经济增长方式转变为以制造业为重心，在高质量发展中促进共同富裕。

（文章来源：光大证券）

文章来源：光大证券

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